집을 팔 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으려면 해당 주택에서 2년을 살아야 하는 경우가 있어요.
그런데 직접 거주하지 않았더라도 임대료를 크게 올리지 않고 세입자와 계약했다면 2년 거주요건을 적용받지 않을 수 있는 제도가 있습니다. 흔히 상생임대인 제도라고 부르는 상생임대주택 특례예요.
특히 2026년에는 날짜를 반드시 확인해야 합니다. 현행 법령상 상생임대차계약은 2026년 12월 31일까지 체결하고 실제 임대도 시작해야 하기 때문이에요.
2026 상생임대인 핵심 요약
- 임대료 인상 한도: 직전 계약 대비 5% 이하
- 직전 임대기간: 1년 6개월 이상
- 상생 임대기간: 2년 이상
- 계약·임대 개시 기한: 2026년 12월 31일까지
- 주요 혜택: 1세대 1주택 비과세 등의 2년 거주요건 면제
- 신청 시점: 계약할 때가 아니라 주택 양도 후 세금 신고할 때
상생임대인 제도란?
상생임대인 제도는 집주인이 기존 임대료보다 5%를 초과해 올리지 않고 2년 이상 임대하면, 해당 주택을 나중에 양도할 때 거주요건을 완화해 주는 세금 특례입니다.
법령상 정확한 명칭은 상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례예요. 별도의 지원금을 현금으로 받는 사업은 아닙니다.
조정대상지역에서 취득한 주택처럼 1세대 1주택 비과세를 받으려면 2년 거주가 필요한 주택의 집주인에게 실질적인 도움이 될 수 있어요.
2026 상생임대인 조건 4가지
1. 직전 임대차계약이 있어야 합니다
집주인이 해당 주택을 취득한 후 직접 체결한 직전 임대차계약이 있어야 합니다.
주택을 매수하면서 기존 세입자의 계약을 그대로 승계한 기간은 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약으로 인정되지 않을 수 있어요. 매수 후 새로 체결한 계약인지 확인해야 합니다.
2. 직전 계약으로 1년 6개월 이상 임대해야 합니다
기존 세입자 또는 직전 계약에 따른 실제 임대기간이 최소 1년 6개월 이상이어야 합니다.
계약서에 2년으로 적혀 있더라도 세입자가 일찍 퇴거해 실제 임대기간이 1년 6개월에 미달하면 요건을 충족하지 못할 수 있어요.
3. 임대료를 5% 넘게 올리면 안 됩니다
상생임대차계약의 보증금이나 월세는 직전 계약보다 5%를 초과해 인상하면 안 됩니다.
| 직전 임대료 | 5% 인상액 | 최대 계약금액 |
|---|---|---|
| 전세보증금 3억 원 | 1,500만 원 | 3억1,500만 원 |
| 월세 100만 원 | 5만 원 | 월 105만 원 |
전세를 반전세로 바꾸거나 보증금을 낮추면서 월세를 올리는 경우에는 월세만 보고 5%를 판단하면 안 됩니다. 보증금과 월세를 환산해 전체 인상률을 계산해야 해요.
4. 상생임대차계약으로 2년 이상 임대해야 합니다
임대료를 5% 이내로 올린 상생임대차계약에 따라 실제로 2년 이상 임대해야 합니다.
계약기간을 2년으로 작성했다는 사실만으로 끝나지 않아요. 실제 임대기간도 2년을 충족해야 특례 적용이 가능합니다.
2026년 12월 31일 계약만 하면 될까?
계약서만 12월 31일까지 작성하면 된다고 생각하면 위험합니다.
현행 소득세법 시행령은 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고, 해당 기간에 임대를 개시하도록 정하고 있어요. 계약금 지급 사실도 증빙서류로 확인돼야 합니다.
날짜 주의
2026년 12월 20일 계약서를 작성했더라도 실제 임대 시작일이 2027년 1월이라면 현행 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 계약일과 입주일을 함께 확인하세요.
상생임대인이 받는 양도세 혜택
상생임대주택 요건을 충족하면 주택을 양도할 때 다음과 같은 거주기간 제한을 적용받지 않을 수 있습니다.
- 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 2년 거주요건
- 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 관련 요건
- 일정한 임대주택 보유자의 거주주택 비과세 관련 거주요건
다만 상생임대주택이라고 해서 양도소득세가 무조건 0원이 되는 것은 아닙니다.
양도일 현재 1세대 1주택인지, 주택 보유기간을 충족했는지, 양도가액이 고가주택 기준을 넘는지 등 다른 비과세 요건도 따로 확인해야 해요.
실제 사례로 보는 상생임대주택
사례
집주인이 주택을 취득한 뒤 세입자와 전세보증금 3억 원에 계약
직전 계약으로 2년 동안 임대
다음 계약은 보증금 3억1천만 원으로 체결
다음 계약으로 2년 이상 임대
2026년 12월 31일까지 계약과 임대 개시 완료
보증금 인상액은 1천만 원으로 직전 보증금 3억 원의 약 3.33%입니다.
1천만 원 ÷ 3억 원 × 100 = 약 3.33%
따라서 임대료 5% 이하 조건을 충족합니다. 직전 임대기간 1년 6개월 이상과 상생 임대기간 2년 이상 등 나머지 요건도 충족하고, 양도 당시 1세대 1주택에 해당한다면 거주요건 특례를 검토할 수 있어요.
집을 살 때 승계한 임대차계약도 인정될까?
주택을 매수하면서 승계한 기존 세입자의 임대차계약은 원칙적으로 상생임대주택의 직전 임대차계약에서 제외됩니다.
예를 들어 세입자가 거주 중인 아파트를 매수한 뒤 기존 계약을 그대로 승계했다면 그 계약만으로 직전 계약 요건을 충족했다고 단정하면 안 돼요.
주택을 취득한 이후 집주인이 새로 체결한 임대차계약과 그다음 상생임대차계약의 순서를 확인해야 합니다.
신청방법과 필요서류
상생임대인으로 미리 등록하거나 계약 직후 지원금을 신청하는 방식이 아닙니다.
상생임대주택을 양도한 후 양도소득세 예정신고 또는 확정신고를 할 때 특례 적용을 신청합니다.
- 홈택스 또는 세무서를 통해 양도소득세를 신고합니다.
- 상생임대주택 특례적용신고서를 제출합니다.
- 직전 임대차계약서 사본을 제출합니다.
- 상생임대차계약서 사본을 제출합니다.
- 계약금과 임대료 지급 사실을 확인할 수 있는 계좌내역 등을 준비합니다.
- 실제 임대기간을 확인할 수 있는 자료를 보관합니다.
상생임대인 신청 전 주의사항
- 2026년 12월 31일까지 계약과 임대 개시가 모두 이뤄져야 합니다.
- 직전 임대차계약은 주택 취득 후 집주인이 체결한 계약이어야 합니다.
- 직전 계약의 실제 임대기간은 1년 6개월 이상이어야 합니다.
- 상생임대차계약의 실제 임대기간은 2년 이상이어야 합니다.
- 보증금과 월세를 함께 변경하면 환산한 인상률을 계산해야 합니다.
- 특례를 받으려면 주택 양도 당시 1세대 1주택 요건 등을 별도로 충족해야 합니다.
- 양도 전에 특례가 자동 확정되는 제도가 아니므로 계약서와 입금자료를 보관해야 합니다.
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자주 묻는 질문
상생임대인은 임대사업자로 등록해야 하나요?
상생임대주택 특례를 받기 위해 반드시 등록임대사업자가 될 필요는 없습니다. 다만 법령상 임대기간과 임대료 인상 조건을 충족해야 합니다.
임대료를 정확히 5% 올려도 되나요?
5%를 초과하지 않으면 되므로 정확히 5% 인상한 계약도 가능합니다. 계산 과정의 오차를 고려해 금액을 확인하는 것이 좋습니다.
새로 산 집의 기존 세입자 계약도 직전 계약인가요?
주택 취득으로 집주인의 지위만 승계한 임대차계약은 직전 임대차계약에서 제외될 수 있습니다.
2026년 12월 31일에 계약하고 2027년에 입주해도 되나요?
현행 법령은 정해진 기간 안에 계약을 체결하고 임대도 개시하도록 규정하고 있어 특례 적용이 어려울 수 있습니다.
상생임대주택이면 양도세가 무조건 비과세인가요?
아닙니다. 상생임대주택은 주로 거주요건을 면제하는 특례입니다. 양도 당시 1세대 1주택 여부와 보유기간 등 다른 비과세 요건은 별도로 충족해야 합니다.
임차인이 중간에 퇴거하면 어떻게 되나요?
실제 임대기간이 법에서 정한 기간에 미달하면 특례 적용이 어려울 수 있습니다. 임차인의 사정으로 중도 퇴거한 경우에는 후속 임대기간 합산 가능 여부 등을 양도 전에 확인하는 것이 안전합니다.
마무리
2026 상생임대인 제도의 핵심은 직전 계약보다 임대료를 5% 넘게 올리지 않고 2년 이상 임대하는 것입니다.
다만 임대료 5%만 지켰다고 자동으로 특례를 받는 것은 아니에요. 직전 임대기간 1년 6개월, 상생 임대기간 2년, 2026년 12월 31일까지 계약·임대 개시, 양도 당시 1세대 1주택 여부를 모두 확인해야 합니다.
특히 올해 말에 계약을 갱신할 예정이라면 계약일뿐 아니라 실제 임대 개시일도 2026년 안에 들어오는지 먼저 확인하세요.
※ 본문은 2026년 8월 21일 현재 소득세법 시행령 제155조의3과 국세청 안내를 기준으로 작성했습니다. 실제 비과세 여부는 취득일, 조정대상지역 여부, 보유 주택 수와 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.