2026 종부세 개편안, 집 한 채라도 안 살면 기본공제 12억→9억

집이 한 채뿐이라면 종합부동산세 걱정은 크지 않다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 정부가 발표한 2026년 종부세 개편안이 그대로 시행되면 같은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 기본공제가 크게 달라질 수 있습니다.

현재 1세대 1주택자에게 적용되는 종부세 기본공제는 12억 원입니다. 정부 개편안은 실제 거주하는 1주택자의 기본공제를 14억 원으로 높이는 대신, 집을 한 채만 보유했더라도 실제 거주하지 않으면 기본공제를 9억 원으로 낮추는 내용을 담고 있습니다.

공시가격이 같은 집이어도 그 집에 사느냐, 다른 곳에 살면서 보유만 하느냐에 따라 종부세 계산의 출발점이 달라지는 것입니다. 다만 아직 법 개정 전이므로 지금 당장 9억 원이 적용되는 것은 아닙니다.

중요: 아래 내용은 2026년 세제개편안을 기준으로 정리한 것입니다. 국회 심의와 법 개정 과정에서 공제금액, 적용대상 및 시행 시기가 변경될 수 있습니다.

2026 종부세 개편안, 무엇이 달라지나요?

정부는 이번 개편에서 집을 몇 채 가지고 있는지만 보는 방식에서 벗어나 실제 거주하는 주택인지, 거주하지 않고 보유만 하는 주택인지를 세금 계산에 더 적극적으로 반영하겠다는 방향을 제시했습니다.

구분	현재 기본공제	개편안
실제 거주하는 1주택	12억 원	14억 원
거주하지 않는 1주택	12억 원	9억 원

실거주 1주택자는 기본공제가 2억 원 늘어나지만, 비거주 1주택자는 오히려 3억 원 줄어듭니다. 두 사람의 공시가격이 같다면 공제금액 차이는 최대 5억 원까지 벌어질 수 있습니다.

집 한 채인데 살지 않으면 비거주 1주택

1주택자가 반드시 자신이 소유한 집에서 생활하는 것은 아닙니다.

• 본인 소유 아파트는 전세를 주고 다른 지역에서 월세로 사는 경우
• 수도권에 집을 보유하고 직장 때문에 지방에서 생활하는 경우
• 자녀 교육을 위해 다른 지역에 전세로 거주하는 경우
• 부모 봉양이나 치료 때문에 다른 집에서 생활하는 경우
• 주택을 보유하고 있지만 장기간 실제 입주하지 않은 경우

개편안의 취지는 집 한 채를 가지고 있다는 사실만으로 동일한 혜택을 주기보다, 그 집을 실제 생활공간으로 사용하고 있는지를 구분하겠다는 것입니다.

다만 주민등록만 옮겨놓았다고 무조건 실거주로 인정되는 것은 아닙니다. 실제 거주 여부를 판단하는 구체적인 기준과 확인자료는 법률과 시행령 개정 과정에서 확정될 예정입니다.

공시가격 13억 원 주택으로 비교해보면

공시가격 13억 원인 주택 한 채를 보유한 경우를 단순 비교해보겠습니다. 아래 금액은 실제 종부세가 아니라 기본공제를 차감한 뒤 남는 금액입니다.

구분	공시가격	기본공제	공제 후 남는 금액
현재 1주택	13억 원	12억 원	1억 원
개편 후 실거주	13억 원	14억 원	0원
개편 후 비거주	13억 원	9억 원	4억 원

실거주 1주택자는 공시가격이 기본공제보다 낮아 종부세 과세대상에서 제외될 수 있지만, 비거주 1주택자는 공제 후 4억 원이 남습니다.

실제 종부세 과세표준은 기본공제를 차감한 금액에 공정시장가액비율을 반영해 계산합니다. 여기에 세율과 세액공제, 재산세 중복분 공제, 세부담상한 등을 적용하므로 위 표의 4억 원이 그대로 세금이 되는 것은 아닙니다.

공시가격 15억 원이면 차이가 더 커집니다

구분	기본공제	공제 후 남는 금액
현재 1주택	12억 원	3억 원
개편 후 실거주	14억 원	1억 원
개편 후 비거주	9억 원	6억 원

공시가격이 15억 원이라면 실거주 1주택과 비거주 1주택의 공제 후 금액이 각각 1억 원과 6억 원으로 벌어집니다. 같은 집 한 채를 보유하고 있어도 거주 여부에 따라 과세표준 계산의 출발점에서 5억 원 차이가 생기는 것입니다.

직장·학교 때문에 못 살아도 무조건 불리할까?

정부는 불가피한 사유로 자기 집에 살지 못하는 사람까지 일률적으로 비거주 주택으로 판단하지 않겠다는 예외 기준도 제시했습니다.

• 자녀 또는 본인의 취학
• 직장 근무상 형편
• 질병의 치료나 요양
• 이와 유사하다고 과세관청이 인정하는 사유

이러한 사유로 거주하지 못한 기간은 일정 요건을 충족하면 거주기간으로 인정할 예정입니다.

따라서 직장 발령으로 잠시 다른 지역에 거주한다는 이유만으로 바로 불이익이 확정되는 것은 아닙니다. 다만 재직증명서, 인사발령서, 재학증명서, 진료자료 등 불가피한 사유를 입증할 자료가 필요할 수 있습니다.

주민등록만 옮기면 실거주로 인정될까?

종부세 혜택을 받기 위해 주소만 옮기고 실제로는 거주하지 않는 경우가 생길 수 있습니다. 정부가 실거주 중심으로 제도를 변경하려는 만큼 주민등록 전입 여부만으로 판단하지 않을 가능성이 큽니다.

실제 거주 여부를 확인할 때는 향후 확정되는 법령에 따라 다음과 같은 자료가 활용될 수 있습니다.

• 주민등록 전입 및 전출 내역
• 전기·수도·도시가스 사용량
• 관리비 납부내역
• 다른 주택의 임대차계약 여부
• 직장과 학교 소재지
• 해당 주택의 임대 여부

아직 구체적인 실거주 판정자료가 확정된 것은 아니므로 위 자료가 모두 의무 제출된다고 단정할 수는 없습니다. 법 개정 후 발표되는 시행령과 국세청 안내를 확인해야 합니다.

언제부터 적용되나요?

2026년 8월 현재 비거주 1주택 기본공제 9억 원은 시행 중인 규정이 아닙니다. 정부가 발표한 세제개편안에 포함된 내용입니다.

1. 정부가 2026년 세제개편안을 발표합니다.
2. 관련 종합부동산세법 개정안이 국회에 제출됩니다.
3. 국회 심의와 의결을 거칩니다.
4. 법률 공포 후 시행령과 세부기준이 마련됩니다.
5. 정부 계획상 종부세는 2027년부터 2년간 단계적으로 개편됩니다.

따라서 현재 집을 팔거나 주소를 옮기는 결정을 서두를 단계는 아닙니다. 최종 법률의 시행일, 실거주 판단기준, 단계별 공제금액을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

1주택자가 지금 확인할 사항

• 보유 주택의 최신 공동주택 공시가격
• 본인과 세대원의 실제 거주 상태
• 해당 주택을 임대하고 있는지
• 다른 지역에 거주하는 이유와 기간
• 취학·근무·치료 등 비거주 사유를 증명할 자료
• 종부세법 개정안의 국회 통과 여부
• 2027년 이후 단계별 시행내용

함께 보면 좋은 세금 정보

주택을 자녀에게 미리 이전하는 방법을 고민한다면 2026 증여세 면제한도와 실제 세금 계산을 함께 확인해보세요. 증여세뿐 아니라 주택 취득세와 향후 양도소득세도 함께 비교해야 합니다.

부모의 주택을 상속받을 가능성이 있다면 2026 상속세 계산방법과 아파트 평가기준도 참고할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

지금 비거주 1주택 기본공제가 9억 원인가요?

아닙니다. 2026년 8월 현재 시행 중인 기준이 아니라 정부가 발표한 세제개편안입니다. 국회에서 관련 법률이 개정돼야 적용할 수 있습니다.

집을 한 채만 가지고 있어도 종부세가 늘어날 수 있나요?

개편안이 그대로 시행되고 해당 주택에 실제 거주하지 않는다면 기본공제가 현재 12억 원에서 9억 원으로 낮아져 과세표준이 증가할 수 있습니다.

전세를 주고 다른 집에 살면 비거주 1주택인가요?

본인 소유 주택을 임대하고 다른 주택에서 생활한다면 원칙적으로 비거주 주택에 해당할 가능성이 있습니다. 다만 최종 판단기준은 법 개정과 시행령을 확인해야 합니다.

직장 때문에 다른 지역에서 살면 어떻게 되나요?

근무상 형편으로 불가피하게 거주하지 못한 기간은 일정 요건을 충족하면 거주기간으로 인정할 예정입니다. 거주지를 옮기기 전에 해당 주택에서 1년 이상 거주해야 하고 인정기간은 최대 3년으로 계획돼 있습니다.

공시가격 9억 원 이하면 무조건 종부세가 없나요?

주택 한 채만 보유한 개인이고 다른 과세대상 주택이나 특수한 합산 사유가 없다면 기본공제 범위 안에 들어갈 수 있습니다. 공동명의, 상속주택, 부속토지, 세대원 보유현황 등에 따라 달라질 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다.

마무리

2026년 종부세 개편안은 1주택이라는 숫자보다 실제 거주 여부를 더 중요하게 보는 방향입니다. 실제 거주하는 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 늘어날 수 있지만, 거주하지 않는 1주택자는 9억 원으로 줄어들 수 있습니다.

같은 공시가격의 집을 한 채 보유하고 있어도 실거주 여부에 따라 공제 후 남는 금액이 최대 5억 원까지 차이 날 수 있습니다. 특히 자기 집을 전세 주고 다른 지역에서 생활하는 1주택자는 법 개정 진행 상황을 확인해야 합니다.

다만 현재는 세제개편안 단계입니다. 제목만 보고 이미 세금이 바뀌었다고 판단하지 말고 국회 통과 여부와 최종 시행일, 실거주 인정기준을 확인한 뒤 대응하는 것이 안전합니다.

공식 참고자료: 재정경제부 2026년 세제개편안 및 부동산 세제 FAQ