계약갱신청구권은 주택 임차인이 기존 임대차계약이 끝날 때 한 차례 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
정상적으로 행사하면 기존 계약기간에 더해 추가로 2년을 거주할 수 있어 흔히 ‘2+2년’ 제도로 불립니다.
하지만 계약 만료 직전에 아무 때나 요구할 수 있는 것은 아니고, 임대인이 실거주하려는 경우처럼 법에서 정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수도 있습니다.
또 계약을 갱신할 때 집주인이 보증금이나 월세를 마음대로 올릴 수 있는 것도 아닙니다. 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신에서는 원칙적으로 기존 임대료의 5% 범위에서 증액할 수 있습니다.
2026년에도 기본 틀은 그대로이므로 만기가 다가오는 세입자라면 행사기간과 거절사유를 먼저 확인하는 것이 좋아요.
계약갱신청구권 2026 핵심
행사횟수 : 1회
연장기간 : 2년
행사시기 : 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
임대료 인상 : 원칙적으로 5% 이내
대표 거절사유 : 임대인·직계존속·직계비속의 실제 거주
기타 거절사유 : 2기 차임 연체, 무단전대, 중대한 파손 등
계약갱신청구권은 한 번만 사용할 수 있습니다
임차인은 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있고 갱신되는 계약기간은 2년입니다.
예를 들어 처음 2년 계약 후 갱신청구권을 행사하면 총 4년 동안 거주할 수 있는 구조입니다.
다만 처음부터 4년 계약을 보장한다는 뜻은 아니고 기존 계약이 끝날 때 권리를 행사하는 방식입니다.
만기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다
행사시기를 놓치는 경우가 가장 위험합니다.
계약갱신요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 하는 것이 기본입니다.
만료 하루 전이나 한 달 전에 갑자기 요구하면 법에서 정한 행사기간을 놓친 문제가 생길 수 있습니다.
문자나 카카오톡, 내용증명 등 갱신 의사가 명확히 남는 방식으로 통보하고 기록을 보관하는 것이 좋아요.
계약갱신을 하면 보증금·월세는 최대 5% 범위
갱신청구권을 행사했을 때 임대료 증액에는 제한이 있습니다.
보증금이나 월세를 올리더라도 원칙적으로 기존 차임이나 보증금의 5% 범위를 넘지 못합니다.
| 기존 보증금·월세 | 5% 단순 계산 |
|---|---|
| 전세보증금 2억원 | 최대 1,000만원 인상 범위 |
| 월세 50만원 | 최대 2만5천원 인상 범위 |
지자체 조례로 더 낮은 증액비율을 정한 경우에는 그 기준을 확인해야 합니다.
집주인이 직접 산다고 하면 갱신을 거절할 수 있습니다
임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 대표적인 갱신 거절사유입니다.
하지만 ‘실거주한다’고 말해 세입자를 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대했다면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
월세를 두 번 이상 밀렸다면 거절될 수 있습니다
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액까지 연체한 사실이 있다면 집주인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
그 밖에도 임대인 동의 없는 전대, 고의·중대한 과실로 인한 주택 파손, 철거·재건축 필요 등 법에서 정한 사유가 있습니다.
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다릅니다
집주인과 세입자가 일정 기간 아무런 통지를 하지 않아 기존 조건으로 계약이 자동 연장되는 것은 묵시적 갱신입니다.
이는 세입자가 명시적으로 계약갱신청구권을 행사한 것과 구분됩니다.
묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
재계약서를 다시 썼다고 무조건 갱신청구권을 쓴 것은 아닙니다
당사자가 단순히 합의해서 재계약을 했는지, 임차인이 계약갱신청구권을 명확히 행사해 갱신했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
그래서 갱신계약서를 쓸 때는 ‘계약갱신요구권 행사 여부’를 명확하게 표시해두는 것이 좋습니다.
부동산거래관리시스템의 임대차 신고에서도 갱신요구권 행사 여부를 별도로 입력하도록 되어 있습니다.
갱신하면서 보증금이 바뀌었다면 전월세 신고도 확인하세요
갱신청구권으로 재계약하면서 보증금이나 월세가 변했다면 임대차 신고 대상인지도 따로 확인해야 합니다.
전세보증금 보호가 걱정된다면 전세보증금 반환보증 보증료 지원도 함께 확인해보세요.
청년 전세자금이 필요한 경우에는 서울 청년 전세대출 2026 조건도 비교할 수 있습니다.
계약갱신청구권 FAQ
몇 번 사용할 수 있나요?
임차인은 1회 행사할 수 있고 갱신기간은 2년입니다.
언제 집주인에게 말해야 하나요?
임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하는 것이 원칙입니다.
집주인이 보증금을 10% 올리겠다고 하면 가능한가요?
계약갱신청구권 행사에 따른 갱신에서는 원칙적으로 5% 범위가 적용됩니다.
집주인이 직접 산다면 거절할 수 있나요?
임대인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주는 법정 거절사유 중 하나입니다.
월세를 밀린 적이 있으면 안 되나요?
2기의 차임액에 해당할 정도로 연체한 사실이 있다면 갱신 거절사유가 될 수 있습니다.
묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 쓴 건가요?
둘은 법적으로 구분되는 제도입니다.
갱신 후 임차인이 먼저 나갈 수 있나요?
계약형태와 해지통지에 따라 달라질 수 있으므로 계약서와 적용규정을 확인해야 합니다.
갱신계약도 전월세 신고해야 하나요?
보증금이나 월세가 변경되고 신고금액·지역 기준에 해당하면 신고대상입니다.
마무리
계약갱신청구권은 단순히 ‘2년 더 살 수 있는 제도’만으로 이해하면 놓치는 부분이 많습니다.
행사기간과 1회 제한, 임대료 5% 범위, 임대인 실거주 등 거절사유를 함께 확인해야 합니다.
특히 계약 만료가 가까워졌다면 구두로만 이야기하지 말고 갱신 의사를 확인할 수 있는 기록을 남기는 것이 좋습니다.