전세보증금을 집주인에게 주지 않고 HUG가 직접 보관했다가 계약이 끝나면 돌려주는 새로운 임대 방식이 추진됩니다.
국토교통부가 발표한 전월세 안심신탁사업입니다. HUG가 보증금을 운용해 발생한 수익을 집주인에게 매달 지급하는 구조라서, 세입자는 일반 월세보다 주거비를 낮출 수 있습니다.
정부가 제시한 사례에서는 월 주거비가 약 74만 원에서 53만 원으로 줄어 약 20만 원을 절감하는 것으로 계산됐습니다. 다만 모든 세입자가 똑같이 20만 원을 아끼는 것은 아니며 보증금과 대출금리 등에 따라 달라집니다.
전월세 안심신탁 핵심 요약
- 보증금 보관: 집주인이 아닌 HUG에 납부
- 보증금 반환: 계약 종료 후 HUG가 세입자에게 직접 반환
- 월세 절감: 정부 계산 사례 기준 월 약 20만 원
- 보증료 절감: 별도의 전세보증금반환보증이 필요하지 않는 구조
- 신청 예정: 2026년 10월부터 신청 접수 추진
전월세 안심신탁사업이란?
전월세 안심신탁은 집주인·세입자·HUG 등 전월세 안정화기구가 3자 계약을 체결하는 방식입니다.
기존 전세계약에서는 세입자가 보증금을 집주인에게 직접 지급합니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 세입자가 반환보증을 통해 보상을 신청하거나 소송과 경매 절차를 밟아야 할 수 있습니다.
안심신탁에 참여하면 보증금은 집주인이 아닌 HUG에 맡겨집니다. HUG는 보증금을 주택공급 관련 펀드와 보증부 대출 등에 운용하고, 여기서 발생하는 수익으로 집주인에게 약정한 금액을 매달 지급합니다.
계약 구조
세입자 → 보증금을 HUG에 납부
HUG → 보증금을 운용하고 집주인에게 매달 수익 지급
계약 종료 → HUG가 세입자에게 보증금 전액 반환
보증금은 정말 안전할까?
정부 발표에 따르면 운용 과정에서 손실이 발생하더라도 세입자의 보증금은 전액 보호됩니다. 집주인에게 약정된 월 지급액도 계속 지급하는 방향으로 설계됐습니다.
세입자가 별도로 전세보증금반환보증이나 전세대출보증에 가입하지 않아도 되는 구조이므로 보증료 부담도 줄어들 수 있습니다.
다만 실제 보증 범위와 중도해지 조건, 계약 갱신 방식 등 세부 내용은 2026년 9월 말 발표될 사업 공고를 반드시 확인해야 합니다.
월세가 얼마나 줄어들까?
국토교통부가 제시한 서울 소재 연립·다세대주택 사례를 적용하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 기존 월세 | 안심신탁 |
|---|---|---|
| 주택가격 | 3억 원 | |
| 전세보증금 | 2억 원 | |
| 월 주거비 | 약 74만 원 | 약 53만 원 |
| 월 절감액 | 약 20만 원 | |
위 계산은 세입자가 보증금의 80%인 1억6천만 원을 연 3.97%로 대출받는다고 가정한 결과입니다. 전세대출 금리와 본인 부담 보증금이 달라지면 실제 주거비도 달라집니다.
보증료는 연간 약 34만 원을 추가로 절감할 수 있는 것으로 제시됐습니다.
누가 신청할 수 있을까?
현재 발표된 내용으로는 집주인과 세입자 모두 소득이나 재산 제한 없이 참여할 수 있습니다. 지역과 주택 유형도 별도로 제한하지 않을 예정입니다.
다만 사업 초기에는 주택가격 20억 원 이하 주택을 우선 지원할 계획입니다. 불법 건축물이거나 매매가격에 비해 전세보증금이 지나치게 높은 주택은 사전 심사에서 제외될 수 있습니다.
- 무주택자만 신청하는 제도는 아닙니다.
- 세입자와 집주인이 모두 참여에 동의해야 합니다.
- 주택 상태와 보증금 비율에 대한 심사를 거칩니다.
- 세입자는 자격이 된다면 버팀목전세자금대출 등을 이용할 수 있습니다.
신청방법과 시행 일정
전월세 안심신탁사업은 아직 신청이 시작되지 않았습니다. 현재 발표된 추진 일정은 다음과 같습니다.
2026년 9월 말 세부 사업공고 발표 예정
2026년 10월 참여 신청 접수 예정
2026년 11월 집주인·세입자·안정화기구 3자 약정 체결
2026년 연말 순차적으로 입주 지원
신청은 HUG 홈페이지와 전국 지사를 통해 받는 방안이 추진되고 있습니다.
참여 방식은 집주인이 먼저 주택을 등록한 뒤 세입자를 모집하는 방법과, 집주인과 세입자가 보증금 등을 협의한 후 함께 신청하는 방법으로 나뉠 예정입니다.
신청 전 반드시 확인할 점
- 현재는 신청 기간이 아닙니다. 9월 말 세부 공고 발표 이후 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 월 20만 원 절감은 정부가 제시한 특정 사례의 계산 결과입니다.
- 집주인은 전세보증금을 직접 사용할 수 없으므로 참여에 동의하지 않을 수 있습니다.
- 집주인에게 적용할 세제 혜택은 추진 중이지만 구체적인 세율과 공제액은 아직 확정되지 않았습니다.
- 대출금리와 본인 부담 보증금에 따라 세입자의 실제 월 부담액이 달라집니다.
월세 부담이 크다면 함께 확인하세요
소득과 재산 기준을 충족하는 가구라면 전월세 안심신탁과 별도로 주거급여 대상 여부도 확인해 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
세입자가 지금 바로 신청할 수 있나요?
아닙니다. 2026년 9월 말 세부 공고를 발표하고 10월부터 신청을 받는 일정으로 추진되고 있습니다.
보증금을 HUG에 맡기면 집주인은 무엇을 받나요?
HUG가 보증금을 운용해 발생한 수익을 바탕으로 집주인에게 약정된 금액을 매달 지급합니다.
운용 손실이 나면 보증금이 줄어드나요?
정부 발표에 따르면 운용 손실이 발생해도 세입자의 보증금은 전액 보호하는 구조입니다.
모든 세입자가 월 20만 원을 절약하나요?
아닙니다. 월 20만 원은 주택가격 3억 원, 보증금 2억 원, 대출금리 연 3.97% 등을 적용한 정부 계산 사례입니다.
집주인 동의 없이 신청할 수 있나요?
집주인과 세입자, 안정화기구가 3자 약정을 체결해야 하므로 집주인의 참여 동의가 필요합니다.
마무리
전월세 안심신탁은 보증금을 집주인에게 맡기는 기존 방식과 달리 HUG가 보증금을 보관하고 직접 반환한다는 점이 가장 큰 특징입니다.
월세와 보증료를 함께 낮출 수 있다는 장점이 있지만, 아직 세부 수익률과 세제지원, 중도해지 조건 등이 확정되지 않았습니다. 2026년 9월 말 공고가 나오면 실제 신청조건과 본인의 월 절감액을 다시 계산해 보는 것이 좋습니다.
※ 본문은 2026년 8월 20일 국토교통부 발표 내용을 기준으로 작성했으며, 세부 내용은 추후 사업공고에서 변경될 수 있습니다.